Beställare som skjuter på slutbesiktning tar en risk

Av Per Vestman, advokat, Foyen advokatfirma


En beställare kan ha god grund för att anse att en entrepre­nad inte är klar för slutbesiktning. Men en beställare som nonchalerar en anmälan från entreprenören om ett färdigställande tar en risk. Bland annat kan beställaren bli ansvarig vid till exempel skadegörelse på objektet.


Vid köp av en vara är det i de flesta fall enkelt för köparen att i samband med leverans konstatera om varan är felfri eller inte. En entreprenad däremot resulterar ofta i en komplex produkt både avseende teknisk som fysisk omfattning. Detta medför att det i regel är svårt för en beställare att bilda sig en uppfattning om felfrihet och kontraktsenlighet i en entreprenad. Av den anledningen överlåter beställaren på en besiktningsman att utföra en mottagningskontroll av entreprenaden: en slutbesiktning. Denna ordning är ett självklart moment i entreprenadprojektet och framgår
bland annat av AB04 och ABT06, och numera även av de så kallade småhusreglerna i konsumenttjänstlagen.
Men vad händer om slutbesiktning inte
sker? Denna artikel ska belysa några av de konsekvenser som uppstår om slutbesiktning inte utförs. Utgångspunkten är reglerna i standardavtalet AB04. Hänvisningar i det följande avser AB04 och med till exempel 7:2 avses kapitel 7 § 2.

Garantitid börjar

Slutbesiktning ska enligt AB04 ske vid
kontraktstidens utgång eller om färdigställande sker senare då entreprenören
anmäler entreprenaden färdig, 7:2. Entreprenaden ska vid slutbesiktningen
godkännas om det inte föreligger fel eller
enbart föreligger fel av mindre betydelse
och i begränsad omfattning, 7:12.
En godkänd entreprenad vid slutbesiktning medför ett antal konsekvenser,
eller rättsverkningar somvijurister säger,
enligt bland annat följande:
–  Efter godkännande är entreprenaden
avlämnad, 7:12 stycke 3.
–  Genom godkännandet upphör entreprenadtiden och ansvars- och garantitiderna påbörjas enligt 4:7.
–  Beställaren övertar risken för entreprenaden, 5:1.
–  Preskriptionsfrister för både entreprenörens och beställarens krav på ersättning påbörjas enligt 6:19-20, liksom
frister för krav på vite och skadestånd
enligt 5:3 och 5:20.

Ska skydda entreprenör

I bestämmelsen om slutbesiktning i 7:12
stycke 7 framgår:
Om inte slutbesiktning verkställs inom
föreskriven tid på grund av beställarens
underlåtenhet anses entreprenaden godkänd och avlämnad från den dag då besiktningen rätteligen skulle ha verkställts.
Bestämmelsen i 7:12 stycke 7 är avsedd
som en skyddsbestämmelse för entreprenören i de fall där beställaren inte medverkar till att det hålls en slutbesiktning.
Bestämmelsen ska fungera som en på-
tryckning mot beställaren att se till att
besiktning verkligen utförs när entreprenaden är klar.
Eftersom det är beställaren som förfogar över möjligheten att utse besiktningsman för slutbesiktning, se 7:7, är
entreprenören utelämnad till beställarens medverkan. Av samma skäl har inte
entreprenören möjlighet att förhala eller
obstruera mot slutbesiktning.

Har två, tre veckor på sig

Föreskriven tid enligt bestämmelsen tar
sikte på vad som anges i 7:2, där det framgår att slutbesiktning ska ske vid kontraktstidens slut eller utan dröjsmål efter
att entreprenaden anmälts klar.
Det är svårt att ange exakt hur lång tid
beställaren har på sig att se till att slutbesiktning kommer till stånd men med
tanke på begreppet utan dröjsmål i 7:2 är
det nog inte avsett att vara mer än ett par,
tre veckor.
Det kan naturligtvis variera beroende
på hur välunderrättad entreprenören
hållit beställaren om statusen dessförinnan och hur pass komplex entreprenad,
med till exempel flera besiktningsmän
som ska bokas och samordnas, det är frå-
ga om.

Kan tolkas på två sätt

Det har bland entreprenadjurister förts
fram olika uppfattningar om vad som är
avsedd konsekvens av utebliven besiktning enligt bestämmelsen. Innebär bestämmelsen att:
1) om inte besiktning sker i föreskriven
tid anses entreprenaden godkänd och avlämnad den dag då besiktningen borde ha skett, eller,
2) även om beställaren dröjt med att
påkalla slutbesiktning har han fortfarande rätt till slutbesiktning men besiktningsmannen kan då förordna att godkännandet och avlämnandet ska ha verkan från en tidigare tidpunkt (då besiktningen rätteligen skulle ha verkställts)

effektiv påtryckning

Den första tolkningen ligger i linje med
ordalydelsen i bestämmelsen och överensstämmer även enligt min mening med syftet med bestämmelsen – att verka som en effektiv påtryckning mot beställaren att se till att slutbesiktning sker. I förarbetena till de så kallade småhusreglerna i 51–61 §§ konsumenttjänstlagen
anges att om en beställare under en längre tid inte utser besiktningsman får det
tolkas som att beställaren avstått sin rätt
till slutbesiktning. Denna tankegång bordegällaäven iAB04, detvill säga efter viss tid utan att beställaren begärt slutbesiktning förloras denna rätt, och bestämmelsen i 7:12 stycke 7 reglerar effekten av passiviteten.  
Till stöd för den andra tolkningen kan
anföras att konsekvenserna av den första
tolkningen kan ses somoproportionerligt
hård mot en beställare. Man kan tänka sig situationen att en entreprenör inte utfört något arbete i entreprenaden alls men anmäler arbetena färdiga. Beställaren har ingen anledning
att ta anmälan på allvar och några månader går utan att något arbete görs eller beställaren agerar. Entreprenören fakturerar då entreprenaden och hänvisar till att beställarens passivitet medfört att entreprenaden är godkänd och avlämnad enligt 7:12 stycke 7.
Detta är kanske ingen hållbar affärsidé
i längden, men exemplet illustrerar vikten av att agera för beställaren.

Kan få allvarlig följd

Trots den hårda rättsföljd som bestämmelsen i AB04 medför enligt den första
tolkningen är det av allt att döma det som
är avsikten med bestämmelsen. Om man
bortser från mitt aningen extrema exempel kan vi istället återknyta till de verkningar som godkänd entreprenad medför
enligt ovan (det vill säga garantitid börjar
löpa, risken för entreprenaden övergår på
beställaren, preskriptionsfrister för krav
avseende entreprenaden, vite och skadestånd börjar löpa).
Om beställaren förhåller sig passiv
med besiktning kan entreprenaden anses
godkänd enligt 7:12 stycke 7 och dessa
frister börja löpa respektive risken för entreprenaden gå över på beställaren.
Framförallt det sistnämnda, övergången
avrisken för entreprenaden, kan få allvarliga konsekvenser. Omtill exempel fastigheten eldhärjas, på annat sätt förstörs
eller om det sker inbrott och beställaren
inte insett att han övertagit risken för entreprenaden och därför inte heller låtit
försäkra sin egendom.

Vad gör man vid fel

En anknytande fråga då en entreprenad
anses godkänd och avlämnad med stöd av
7:12 stycke 7, är hur hanterar man eventuella fel som förelegat vid den dag då besiktningen rätteligen skulle ha verkställts? Bestämmelsen anger bara att entreprenaden anses godkänd. Är beställaren även förhindrad att göra gällande några fel? Som konstaterats tidigare kanenentreprenad godkännas även om det föreligger fel. Enligt 7:11 stycke 2 har beställaren bland annat rätt att göra gällande fel under sex månader efter entreprenadtidens
utgång eller inom 18 månader om det är
fråga om väsentliga fel. Beställaren har
alltså möjlighet att reklamera fel enligt dessa frister även om entreprenaden anses godkänd med stöd av 7:12 stycke 7. Reklamationsmöjligheterna enligt bestämmelsen – som för övrigt blev mer generösa i och med AB04 lindrar väsentligt påföljden att en entreprenad anses godkänd på grund av beställarens passivitet med att påkalla slutbesiktning. I mitt exempel ovan ges exempelvis beställarenmöjlighetatt invändaatt det föreligger fel, förutsatt att så sker inom angivna frister.

Risk dra på slutbesiktning

Lärdomar att dra av ovanstående för beställaren är att man utsätter sig för en risk om man motsätter sig att slutbesiktning utförs. Beställaren kan visserligen ha goda grunder för att anse att entreprenaden inte är klar för slutbesiktning men att nonchalera entreprenörens anmälan om färdigställande kan medföra ett formellt godkännande av entreprenaden, oavsett
entreprenadens status